Loi Boutin : Non au statut de locataire jetable

DAL / Droit Au LogementLe décret d’application de l’article 101 de la Loi Boutin qui crée un nouveau statut locatif ultra-précaire est en cours d’élaboration.
-* Droit au Logement s’élève contre cette mesure et appelle à la vigilance :

L’article 101 de la Loi Boutin instaure un « dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par occupation par des résidents temporaires ». Cette mesure, inspirée de dispositifs en vigueur aux Pays Bas, en Angleterre, en Irlande, Ecosse et en Belgique, autorise des bailleurs possédant des locaux ou des logements vacants à les louer pour une durée inférieure au bail défini dans la loi de 1989 (3 ans pour une personne physique, 6 ans pour une personne morale) à des organismes agréés, qui eux-mêmes les sous-louent à des « résidents temporaires ». Elle a été adopté sous forme d’amendement cavalier, sans débat préalable, sous la pression de la société « Camelot », qui en a fait un business international, et a eu une capacité de lobbying suffisante pour faire adopter en dernière minute cet amendement cavalier dans la Loi Boutin, sans aucun débat préalable ni débat parlementaire.

Le décret d’application est en cours de préparation. Il doit fixer notamment la durée minimale du contrat de résident temporaire (sans doute 4 mois), le montant de l’indemnité (aux alentours de 150 euros /mois), et la nature des organismes de sous-traitance locative.

C’est une remise en cause des rapports locatifs en vigueur depuis la loi de 1989, au profit des bailleurs :
-* Le propriétaire fait des économies (gardiennage, entretien, assurance, frais de gestion, taxe sur les logements vacants) tout en préservant son bien dans l’attente d’une meilleure conjoncture.
-* Le locataire est exploité et précarisé : il paie une redevance et entretient les locaux, mais il expulsable à tout instant, y compris en plein hiver, et sans délais possibles.
-* L’intermédiaire s’enrichit : il est payé par le propriétaire pour gérer la vacance et perçoit la redevance des résidents ; il choisit les résidents et choisit ses moyens pour les expulser.

En pleine crise sociale, alors que des centaines de milliers de personnes perdent aujourd’hui leur emploi, et demain peut-être leur logement, ce dispositif scandaleux encourage la spéculation : il suffit pour le propriétaire d’un local vacant (logement, mais aussi local commercial, local industriel etc) d’installer un seul locataire jetable pour empêcher la mise en application de la taxe sur les logements vacants et l’application de la loi de réquisition.

Droit Au Logement :
-* S’élève contre la création de sous-statuts locatifs, dans des sous habitats dédiés aux précaires, et demande son abandon.
-* Exige le relogement décent et durable des « résidents temporaires »
-* réclame l’application de la loi de réquisition sur les logements vacants, en lieu et place de ce dispositif de dérégulation à caractère ultra-libéral.

DAL / Droit Au LogementArticle 101 de la Loi Boutin (Loi Molle de mars 2009) : Un outil de précarisation des locataires en difficulté

L’article 101 de la Loi Boutin (* annexe 1) instaure un «dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par occupation par des résidents temporaires».

Réduire les coûts de la vacance et de gardiennage, empêcher les squats, échapper à la taxe sur les logements vacants, bloquer l’application de la loi de réquisition, précariser un peu plus les locataires, et contourner les normes et les lois qui protègent encore les locataires modestes, telles sont les grandes conséquences ou objectifs de cette nouvelle disposition, mise en place dans l’article 101 de la Loi Boutin. Laissant entendre que cette disposition s’inscrit dans la lutte contre la crise du logement, cet article présenté en dernière minute à l’assemblée est en réalité une des mesures les plus rétrogrades de Loi Boutin. Il ne faut pas perdre de vue que cette disposition se rapproche des revendications de l’UNPI, représentant des bailleurs privés, qui prône le « congé sans motif », l’accélération des procédures d’expulsion, la liberté sur la durée des baux et les loyers (* annexe 2).

Le décret d’application est en cours de préparation. Il doit fixer notamment la durée minimale du contrat de résident temporaire (sans doute 4 mois), le montant de l’indemnité (aux alentours de 150/mois), et la nature des organismes de sous-traitance locative.

Cette note commence à évaluer les effets désastreux de cette disposition, qui, créant le statut de résident temporaire, fait voler en éclat les protections qui encadrent encore les rapports locatifs.


1 – Le gardiennage à faible coût: éviter les squats et la taxe sur les logements vacants

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-* Il s’agit avant tout de gardiennage à faible coût, et les sociétés pratiquant ce type de dispositifs (par exemple la société Camelot, annexe 3) comparent d’ailleurs leurs tarifs à ceux des sociétés de gardiennage.
-* Toute convention entre le propriétaire d’un logement vacant et un organisme agréé empêchera qu’un bien soit considéré comme vacant, alors que rien n’interdit qu’un organisme agréé ne sous-loue un immeuble entier à un seul gardien des lieux. La société Camelot indique d’ailleurs n’occuper que 20% des locaux vacants qui lui sont confiés (* annexe). Il s’agirait de contourner la taxe sur les logements vacants au moment où elle commence à produire ses effets.
-* Censurer ainsi le recensement des locaux vacants conduit à empêcher l’application de la loi de réquisition, au détriment de centaines de milliers de sans-logis et de mal-logés.

* Annexe : la société « Camelot », filiale française « Lancelot »
_ La société Lancelot est la filiale française de la société hollandaise Camelot, qui s’est développée depuis 20 ans, en Angleterre, Belgique, Irlande, Ecosse et bientôt Allemagne et se présente comme « le spécialiste européen de la protection des bâtiments vacants »

DAL / Droit Au LogementInterview de Julien Chatard, directeur de Lancelot France, expliquant la stratégie de la société

DAL / Droit Au LogementPage de Lancelot sur le site Camelot Europe

DAL / Droit Au LogementPage proposant la location d’ALGECO pour garder les chantier

DAL / Droit Au LogementPage indiquant une spécialisation progressive du dispositif vers les travailleurs pauvres


2 – Les imprécisions dangereuses de la loi : vers un néolibéralisme locatif ou un retour au 19ème siècle

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-* Un « local » est un espace bâti et clos. Il peut donc s’agir de locaux d’habitations (des logements), de locaux d’activité, industriels, artisanaux, de bureaux… Tout local relève de cette disposition dès lors qu’un propriétaire y trouve intérêt, et qu’un occupant n’a pas d’autre solution pour se loger. Par exemple Camelot propose aussi de loger des gens dans des baraques de chantier.
-* Aucune durée minimum de vacance n’est précisée dans la loi. Ainsi, tous les logements et locaux libérés de leur occupant (notamment tous ceux actuellement proposés à la relocation) sont potentiellement concernés par cette mesure, à moins que le décret en cours d’élaboration ne fixe effectivement une durée minimale de vacance. Dans le cas contraire, c’est la porte ouverte à de nombreuses dérives…
-* Normes d’habitabilité : rien ne dit que les locaux loués doivent respecter les normes en vigueur. Pour la société Camelot, les travaux pour rendre les locaux habitables sont d’ailleurs « simples » et consistent principalement en l’installation de douches amovibles. Qu’en sera-t-il du respect des normes de décence, d’insalubrité, de péril, d’insécurité, créées pour protéger la santé des habitants ? Les « Camelots » et autres, auront-ils par exemple la possibilité de contourner les normes qui envoient des marchands de sommeil en correctionnelle, telles que la location de sous-sols, de combles non isolés, de locaux sans fenêtre, ou la présence de plomb, d’amiante ou de substances toxiques, notamment dans les locaux anciens, industriels, ou de bureaux, qui sont des cibles du dispositif ?
-* Le montant de la redevance due par les résidents : elle sera définie par décret. Le décret la définira certainement comme modique mais elle risque de ne pas représenter une économie pour les sous-locataires (à titre de comparaison, la société Camelot facture une redevance de 150 euros, et une chambre au CROUS, ouvrant droit à l’ALS ou à l’APL coûte environ 150 euros à un étudiant). En réalité le coût peut se révéler bien plus élevé pour le résident temporaire qui doit tout à la fois payer une redevance, voire plus, assurer le gardiennage, entretenir les lieux, c’est à dire veiller à ce qu’ils ne se dégradent pas, et de surcroît vivre peut être dans des conditions indignes. Par ailleurs, on ne sait pas comment seront réparties les charges des locaux (eau, électricité, chauffage), notamment dans des locaux sous-occupés, ni si les résidents ultraprécaires seront assujettis à la taxe d’habitation.
-* La fin de la convention : la convention fixe dès sa signature un terme, ou/et « la survenue d’un événement défini par la convention ». Aucune précision n’est donnée sur le type d’événement visé : il pourrait s’agir par exemple de la vente effective des logements, mais aussi d’un gardiennage à meilleur prix…
-* La procédure d’expulsion se fait hors du cadre actuellement défini par la loi et des faibles protections qu’il accorde aux locataires. L’occupant perd notamment le bénéfice des délais et de la trêve hivernale des expulsions, grande conquête de l’Abbé Pierre. C’est l’autorisation d’expulsions expéditives, y compris en plein hiver.

Ce nouveau système est une étape de la remise en cause des rapports locatifs en vigueur depuis la loi de 1989, au profit des bailleurs : il fait disparaître tout droit au maintien dans les lieux c’est à dire celui de vivre dans un logement avec une relative stabilité. Actuellement le bail dans le parc locatif privé est au minimum de trois ans, avec une reconduction automatique, sauf dans le cas de vente ou de reprise (congé vente et congé reprise). Plusieurs attaques des bailleurs privés ont déjà permis de l’entamer sérieusement : réduction des délais de sursis à exécution des décisions d’expulsion de 3 ans à 1 an dans la Loi Boutin, bail dérogatoire de 9 mois au lieu d’un an pour les locations meublées aux étudiants dans la loi Borloo du 26 juillet 2005…

Il s’agit en réalité pour les bailleurs de contourner encore un peu plus les protections insuffisantes fixées par la loi, en créant des régimes dérogatoires appelés à se généraliser, et répondant notamment à l’une des revendications principales des bailleurs (voir le Livre blanc de l’UNPI, éditions 2006 et 2007) : le congé sans motif, c’est-à-dire le libéralisme absolu dans les rapports locatifs, et l’expulsion expéditive qui en découle.


3 – Bonne affaire pour les spéculateurs et les bailleurs mais exploitation des résidents

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Une bonne affaire pour les spéculateurs et les bailleurs
_ Un tel dispositif permet aux bailleurs et aux spéculateurs de faire des économies dans différents domaines, tout en conservant leur bien en état dans l’attente d’une meilleure conjoncture (c’est de la spéculation) :
-* Economie sur les frais de gardiennage, réalisé gratuitement par les résidents (la société Camelot indique être 3 fois moins chère qu’une société de gardiennage, et permettre en moyenne à ses clients une économie annuelle de 60 000 euros – annexe 2).
-* Economie de l’entretien des locaux, puisqu’il est réalisé par les résidents.
-* Economie d’une partie des primes d’assurance
-* Economie des frais de gestion assurée par l’organisme intermédiaire.
-* Economie du risque locatif, puisque c’est « Camelot » ou autres qui en prend la charge.
-* Économie de la taxe sur les logements vacants

Un tel dispositif constitue dans cette période de crise de l’immobilier un encouragement à laisser des locaux ou logements sous utilisés, en attendant une meilleure conjoncture, alors que la pénurie est grave et pèse sur les ménages modestes. Constituant une opportunité pour des manœuvres spéculatives, il peut dès lors s’avérer un facteur d’aggravation de la pénurie et de la crise du logement

Les « résidents temporaires » sont en revanche exploités et précarisés :
-* ils paient une redevance.
-* ils travaillent gratuitement pour le propriétaire, mais aussi pour « Camelot » ou autres, puisqu’ils doivent entretenir les locaux et les gardienner. C’est une forme de travail déguisé.
-* ils peuvent se faire expulser à tout moment, pour peu que survienne « un événement défini par la convention », sans qu’aucun relogement ne soit prévu : exploités, ils sont jetés à la rue quand le propriétaire a trouvé une source de revenus plus favorable.
-* N’ayant aucun droit, ils peuvent être soumis à des traitements et des pressions qui dépassent le cadre légal des rapports locatifs de la Loi de 89.
-* L’occupant perd le bénéfice de la trêve hivernale des expulsions et des délais. Un rêve pour les bailleurs… mais des expulsions expéditives et en hiver pour les résidents.

L’intermédiaire se sucre, mais hérite du sale boulot
-* L’intermédiaire-gestionnaire, si l’on en croit le site de « Camelot », est payé deux fois. Du propriétaire, il reçoit le paiement d’une prestation assez élevée, en échange de l’entretien et du gardiennage des lieux (en réalité réalisés par l’occupant), ainsi que de leur libération lorsque le propriétaire la demande. De l’autre côté, il touche la prestation de l’occupant.
-* Il sélectionne les occupants : pas de familles avec enfants, pas d’animaux, un casier vierge (est-ce légal ?). Il faudra des bricoleurs, propres sur eux, qui entretiennent les lieux et sont assez soumis pour débarrasser le plancher rapidement à la première injonction, sans aucune obligation de relogement.
-* Et si l’occupant refuse de quitter les lieux, que se passera-t-il ? L’intérêt de l’intermédiaire étant de démontrer sa capacité à rendre les locaux lorsque le propriétaire en fait la demande, afin de pouvoir bénéficier d’autres contrats de gardiennage, on peut penser qu’il fera tout pour se débarrasser des résidents. Expulsion illégale avec des gros bras comme au château d’Alincourt ? Procédure d’expulsion ? Astreintes comme rue de Sèvre ?…

Pour accepter de telles conditions, ces locataires à « sous-statut » seront en règle générale sous l’emprise de la crise du logement, prêts à tout pour se loger, ne serait-ce quelques mois : sans-logis hébergés à l’hôtel, chez des tiers, dormant dans leur voiture, précaires, étudiants ne trouvant pas de place dans des CROUS surchargés… Camelot indique d’ailleurs se spécialiser petit à petit dans l’hébergement des étudiants, des travailleurs pauvres et des retraités à faibles revenus (cf. annexe 2). La loi a d’ailleurs prévu cette spécialisation : elle indique que « l’agrément de l’Etat peut être subordonné à des engagements de l’organisme qui a reçu la disposition des locaux quant aux caractéristiques des résidents temporaires », caractéristiques qui seront certainement celles de ménages en situation d’exclusion triés sur le volet, des demandeurs de logement ou des jeunes étudiants. Un parc locatif privé à deux vitesses est en train de se créer, comme au 19e siècle : des statuts précaires et des conditions de logement douteuses pour les plus pauvres, contraints de les accepter faute d’autre choix possible, le bail de 1989 pour les plus riches.


4. Un dispositif non adapté

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L’un des arguments entendus en faveur de cette disposition, c’est qu’elle permettrait l’utilisation de locaux de façon temporaire. Mais il n’est pas nécessaire, de notre point de vue, de créer ce statut de « résident temporaire ». Le bail précaire est déjà ouvert aux associations et aux entreprises, et la mise à disposition à des associations culturelles ou sociales de locaux vacants existe déjà et peut très bien se développer avec les outils législatifs existants, qui accordent de meilleures protections aux résidents. Le but de cette disposition n’est donc pas le développement de l’utilisation temporaire de locaux, qui existe déjà, mais bien la création d’un statut dérogatoire ultra-précaire, dont on peut craindre qu’il ne s’étende.

La situation du logement dans les pays où ce dispositif existe déjà est différente de la situation en France. La crise du logement n’a pas une telle ampleur ni en Allemagne, ni aux Pays-Bas, pays ou l’offre de logements, même sociaux, est satisfaisante, ni en Écosse, où le droit au logement opposable n’est pas un miroir au alouettes.

Ce dispositif, fruit de la vision ultralibérale du gouvernement en matière de logement, conduit à la domination sans partage du bailleur. Il présente des similitudes inquiétantes avec la précarisation des statuts salariaux au fur et à mesure de la montée et de la persistance du chômage.

On ne peut que s’inquiéter qu’il soit déjà repris par la Ville de Paris (Conseil de Paris des 12 et 13 mai, « Vœu de l’exécutif municipal relatif à l’utilisation des locaux provisoirement vides de la Ville de Paris », * annexe). Il s’agit pour l’instant pour la Ville de Paris de favoriser des projets artistiques ou des opérations tiroirs en vue de la réhabilitation des foyers et des centres d’hébergement ; mais ce type de projet est possible légalement et existe d’ailleurs depuis des années par le biais de conventions d’occupation précaire. La référence à l’article 101 de la Loi Boutin nous fait donc craindre que ce dispositif ne soit étendu par la Ville de Paris à de la sous-location précaire pour les demandeurs de logement et les ménages défavorisés.

* Annexe : Vœu de la Ville de Paris relatif à l’utilisation des locaux provisoirement vides
-* Documents à télécharger en bas de page

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* Annexe 1 : L’article 101 de la loi Boutin

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« Il est institué, à titre expérimental, un dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par occupation par des résidents temporaires. Les opérations conduites à ce titre sont soumises à l’agrément de l’État et font l’objet d’une convention entre le propriétaire et un organisme public ou privé qui s’engage à protéger et préserver les locaux qui sont mis à sa disposition et à les rendre au propriétaire libres de toute occupation à l’échéance ou lors de la survenue d’un événement définis par la convention.

L’organisme mentionné au deuxième alinéa peut loger des résidents temporaires dans les locaux mis à sa disposition. Les engagements réciproques de l’organisme et de chaque résident figurent dans un contrat de résidence temporaire, dont la forme et les stipulations sont définies et encadrées par décret.

Le contrat de résidence temporaire est conclu ou renouvelé pour une durée minimale fixée par décret. Il donne lieu au versement par le résident, à l’organisme qui a reçu la disposition des locaux, d’une redevance dont le montant maximal est fixé par décret. La rupture anticipée du contrat par l’organisme précité est soumise à des règles de préavis, de notification et de motivation définies par décret ; cette rupture ne peut être opérée que pour un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant ou le terme de la convention mentionnée au deuxième alinéa survenu dans les conditions fixées par le même alinéa.

L’arrivée à terme du contrat de résidence temporaire ou sa rupture dans les conditions susmentionnées déchoit le résident de tout titre d’occupation, nonobstant toutes dispositions en vigueur, notamment celles du chapitre III du titre Ier du livre VI du code de la construction et de l’habitation et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

L’agrément de l’Etat peut être subordonné à des engagements de l’organisme qui a reçu la disposition des locaux quant aux caractéristiques des résidents temporaires.

Les conventions et contrats de résidence temporaire passés en application du présent article ne peuvent porter effet au-delà du 31 décembre 2013. Le présent dispositif expérimental est suivi et évalué par les services de l’Etat chargés d’agréer les opérations. Un rapport de suivi et d’évaluation est déposé annuellement au Parlement à partir de 2010. »


* Annexe 2 : les revendications de l’UNPI

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Ce dispositif se place dans la perspective de ce que l’Unpi appelle « un nouvel équilibre de la relation locative », c’est-à-dire la remise en cause des droits à la stabilité des locataires :
-* « L’Unpi a obtenu » (Documents à télécharger en bas de page) :
-** « la possibilité de réduire la durée du bail à 9 mois (au lieu d’un an) lorsque la location d’un logement meublé est consentie à un étudiant et la non reconduction automatique du bail (Loi Borloo) relative au développement des services à la personnes du 26 juillet 2005) »
-** « les délais de sursis à exécution des décisions d’expulsion accordées par le juge ne pourront excéder un an, au lieu de trois actuellement (projet de loi Boutin) »

-* Demande d’un « congé sans motif » dans le livre blanc de 2006, reprise dans la seconde édition en 2007 : « en plus des dispositifs en vigueur, il est proposé d’élargir les motifs de préavis réduit (1 mois) du locataire et en contrepartie d’ouvrir la faculté au propriétaire de donner congé sans motif avec, dans certains cas, indemnité de relogement. Dans un premier bail, le bailleur donnerait congé en fin de bail, sans motif, sauf à devoir respecter un préavis long (9 mois). Dans les baux suivants, le bailleur donnerait congé sans motif, mais avec un préavis plus court (6 mois) accompagné d’une indemnité de relogement. Il s’agit d’assurer une plus grande mobilité au locataire et plus de liberté et de souplesse au bailleur ».

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